Algemene informatie coronavirus

HUURPRIJSVERMINDERING IN CORONATIJD

maandag 10 januari 2022
Sinds het uitbreken van het coronavirus is erop gehamerd dat we deze crisis samen moeten aanpakken. Met dat uitgangspunt met name ondernemers die al meerdere malen getroffen zijn door de verplichte regelgeving van de overheid (verplichte sluiting, beperking van de openingstijden, bewaren van de anderhalve meter of een maximaal aantal klanten) bij hun verhuurder aangeklopt voor een huurprijsvermindering. Dit heeft tot wisselende uitkomsten geleid en hierover zijn inmiddels gerechtelijke procedures gevoerd.

De Hoge Raad der Nederlanden heeft op 24 december jl. antwoord gegeven op prejudiciële vragen hierover. 

De Hoge Raad heeft allereerst aangegeven dat de gevolgen van de coronapandemie niet kwalificeren als een huurgebrek. De huurder van winkelruimte en overige bedrijfsruimten mag dus niet verwachten dat de verhuurder hem geheel vrijwaart van de nadelige financiële gevolgen van de coronapandemie.

De Hoge Raad heeft vervolgens aangegeven dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van een gehuurde winkelruimte of overige bedrijfsruimte als gevolg van de door de overheid verplicht gestelde coronamaatregelen (verplichte sluiting, beperking openingstijden, bewaren van anderhalve meter of een maximaal aantal klanten) als onvoorziene omstandigheid kan gelden voor een door de lagere rechter vast te stellen huurprijsvermindering.

Twee kanttekeningen. Deze uitspraak ziet enkel op verhuurde winkelruimtes en overige bedrijfsruimten (niet op kantoorruimten), aangezien die huurders voor het maken van hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek. Verder is de datum van 15 maart 2020 van groot belang, de datum waarop winkelruimtes en overige bedrijfsruimten in Nederland voor het eerst verplicht moesten sluiten vanwege de coronapandemie.

Voor huurovereenkomsten welke zijn aangegaan vóór 15 maart 2020 heeft de Hoge Raad beslist dat de coronapandemie wel als onvoorziene omstandigheid kan gelden die door de rechter gebruikt mag worden voor een huurprijsvermindering. Voor huurovereenkomsten aangegaan ná 15 maart 2020 zal van geval tot geval bekeken moeten worden of dat dit het geval is.

De Hoge Raad heeft een formule gegeven waarmee de huurprijsvermindering berekend kan worden:

1. de huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de totale vaste lasten van de huurder;
2. het met dat percentage overeenstemmende deel van de door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (van de overheid) wordt van de huurprijs afgetrokken;
3.de omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet van de periode waarop de huurprijsvermindering ziet te vergelijken met de omzet van eenzelfde tijdvak (referentieomzet) voorafgaand aan de coronapandemie.
4. het hieruit volgende nadeel wordt vervolgens in gelijke delen verdeeld over huurder en verhuurder, zodat zij dit nadeel samen dragen.

Een rekenvoorbeeld uitgaande van een huurprijs van € 5.000, vaste lasten van € 25.000, ontvangen TVL van € 7.500, behaalde omzet van € 20.000 en een referentieomzet van € 80.000:

1. de huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de totale vaste lasten van de huurder: 20%;
2. er is TVL ontvangen, derhalve eenzelfde procentuele vermindering van 20% van de TVL op de huurprijs: € 1.500; 
3. procentuele omzetvermindering ten opzichte van de referentieomzet: 75%;
4. gelijk verdelen van het financiële over huurder en verhuurder: 50%. 

Dit leidt tot een huurprijsvermindering van: (€ 5.000 - € 1.500) x 75% x 50% = € 1.312,50, derhalve 26,25% van de overeengekomen huurprijs.

Hiermee schept de Hoge Raad beleid en duidelijkheid voor zowel huurders van winkelruimtes en overige bedrijfsruimten als voor de verhuurders daarvan.

Aan de hand hiervan kunt u als huurder van winkelruimte en overige bedrijfsruimte bijvoorbeeld objectief uw huurprijsvermindering berekenen en daarover met uw verhuurder in overleg gaan. 
Aan de hand hiervan kunt u als verhuurder van winkelruimte en overige bedrijfsruimte bijvoorbeeld objectief berekenen hoever u met een verzoek tot huurprijsvermindering van uw huurder mee moet gaan.
Delen op Facebook Delen op Twitter Delen op LinkedIn